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佛山首个“限高”地块被“五矿”拿下 楼面价15885元/㎡创新高

李世莹 媒体 2016.11.24 16:16
浏览:8752

  今早,位于禅城东部刚刚开通的奇龙大桥桥脚的奇槎绿景东路“006”地块,作为佛山首宗”限地价、竞配建“地块,刚刚由北京盛世广业投资管理有限公司(五矿集团控股的五矿建设有限公司旗下的子公司)以最高限制地价148900万元拿下,作为“举牌”竞配建规则,该地块需要配建5.52万平方米人才住房。人才住房建筑面积占据地块建筑面积的逾37%。


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  直击:


  地块竞买过程有多热情?


  今早10点地块正式进入“限时竞价”环节,该宗奇槎006地块已经被加价到11.83亿元,折合楼面地价7944.63元/平方米。随后,仅仅13分钟,地块楼面地价已达最高限价9997.5元/平方米。


  起拍约30分钟,竞配建面积被“举”至2.4万平方米。11点整,竞配建面积已经达到4.48万平方米。11:27分,竞配建面积已经达到5万平方米。最终,12:06地块以竞配建人才住房5.52万平方米成交。


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(图片来自乐居)


  如此一来,去掉竞得人竞配建时“举牌”加至5.52万平方米的人才住房,占总建筑面积的37%。其他规划中商住用房的建筑面积还剩约9.37万平方米。


  按竞得价计算,该地块成交楼面地价为9997.5元/平方米,如果扣除5.52万平方米的人才住房建筑面积,折合楼面地价约为15884元/平方米。(已经超过由时代地产在大沥创下的约15298.元/平方米楼面价)


  且这尚未计算未来作为“不可售”的人才住房的建安成本。而该建安成本的标准,业内人士表示“具体要去政府拿交付标准。”据业界估算,楼面地价折合大约达到1.7万元/平方米的标准。


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  红色为今天拍出的地块


  正在竞价的地块位于绿景东路南侧、规划十二路西侧,地块总占地面积42553.6平方米,折合总建面148937平方米。土地用途为二类居住用地,兼容商业商务、娱乐康体用地。事实上,地块“未曾开拍已无情”,今早10点,该宗奇槎006地块已经被加价到11.83亿元,折合楼面地价7944.63元/平方米了。


  “首宗竞配建”地块区域以及周边目前价格水平:


  从地理位置上开看,本次成交地块可谓广佛板块“新宠”。11月18日魁奇路东延线正式通车,有不少地产圈朋友亲测,从保利碧桂园天汇到三山新城,只需要550-560秒,大约15-20分钟车程之类就可以到南站。


  同时,奇槎板块还是个禅桂中心的开发新区,往北是桂城东和千灯湖,往西是禅城亚艺板块。据佛山中原策策略研究中心监控,10月份奇槎的保利碧桂园天汇和时代香海彼岸,网签均价分别为约1.6万元/平方米和1.5万元/平方米。


  而相邻的三山新城在售楼盘保利诺丁山,10月份网签均价已经达到2万元/平方米。向北相邻的桂城板块(包括千灯湖),10月份楼盘包括滨江一号、悦万城、万科金色城市和怡翠尊堤等项目,签约均价则在1.7-2.1万元/平方米不等。


  地块有什么看点:


  1、广佛板块“新宠”:11月18日魁奇路东延线正式通车,有不少地产圈朋友亲测,从保利碧桂园天汇到三山新城,只需要550-560秒,大约15-20分钟车程之类就可以到南站。(吐个槽,这个时间简直比下班高峰时,从魁奇路开车经过桂澜路一路向北到城市广场的时间还短);


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  魁奇路东延线


  2、禅城住宅盘的“新欢”:奇槎板块是个开发新区,往北是桂城东和千灯湖,往西是禅城亚艺板块,在售住宅大约1.5万元左右的价格,相对来说目前还是有亲和力的;


  3、半月岛湿地公园;


  4、绿景东路将在年底通车;


  5、配套,目前麻麻地。不过,左有桂澜路,前有季华路。这是佛山目前的两条堵车黑点。也就是说,这是佛山目前两条密集的商业配套聚集路段。


  其实,这块地竞的不是价,而是“配建”


  按照“补充公告”约定,地块设最高限制地价为148900万,折合最高楼面价不超过9997.5元/平方米。(也就是控制溢价率在约37%的水平)


  按照地块当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建人才住房。参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。


  配建的人才住房建筑面积包含在本地块的可建建筑面积范围内,且须同意参照本地块项目对外销售同类型物业的建设和装修标准对人才住房进行建设并同步交付。


  建成后须无偿移交给禅城区人民政府指定的接收单位。


  “限地价,竞配建”对市场有什么影响?


  跟消费者有什么关系?


  记者采访多家品牌房企土地资源和项目拓展部门相关负责人,以及代理行、业内资深人士,简单来说,这类“限地价、竞配建”地块,对于市场影响,和消费者的关系,大致有以下几点:


  1、不会再出“地王”:在“限高”的出让规则下,土地成交价格不得超过最高价;


  2、房价会降或者被控制?并不一定。某品牌房企负责人表示,尽管土地价格被约定,但是“竞配建”同样是开发商的“成本帐”中的一部分,毕竟,通常配建房都是“你要建,但不能卖”的部分;


  3、抢地热情被会抑制?有可能。优质土地参与抢地的房企未必减少,但是举牌到最后,除了考虑价格之外,开发商会考虑整个小区未来配建人才公寓(或者保障房等配建)所占的配比,对于整个小区的影响——通俗的说,就是,再“不差钱”的土豪房企,也没底气无限制增加未来小区的配建房;


  4、跟消费者有什么关系?除了地块本身所在区位的价值、开发商户型、配套和附加值等等等。最简单的差别是,未来买的这个小区不是地王;未来买的这个小区内有配建房(人才公寓、保障房等等,目前佛山几宗地块都是“人才住房”);不用为所谓“地王”买单;可能为“配建房买单”等等。


  5、未来的人才住房谁来住?什么标准?——这是个好问题,值得共同关注。


  近阶段其他“新玩法”出让地块:


  本次的“006”之后,相邻的“007”地块下周一出让


  在本次禅城奇槎绿景东路的“006”地块出让之后,相邻的“007”地块,也将以同样的竞价形式,在11月28日,下周一出让。


  该宗编号为TD2016(CC)WG0007的商住用地,占地面积49621.38平方米,起始总价126783万元,起始楼面地价为7300.06元/平方米挂牌出让价格设定最高限制地价为173600万元,最高楼面地价为9995.7元/平方米。


  当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建人才住房。竞价阶梯为450平方米建筑面积的人才住房,参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。


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  里水下月卖商住地 最高不超过1.25万/平方米


  佛山第三宗“限地价,竞配建”地块,将在12月19日出让。该宗地位于里水镇里广公路邓岗地段,将以限定最高楼面地价为12500元/平方米,超过竞建人才住房的形式出让。


  里水将出让的这宗商住地块位于里水镇里广公路邓岗地段,总占地面积近4.1万平方米,按照最大容积率折算,总建筑面积约为13.46万平方米。本次挂牌起始总价逾7.3亿元,起始楼面地价约为5455元/平方米。


  该宗地也正是在佛山限购以后,原定于10月底出让的里水商住地块。本次推出起始价和容积率等均未变动,而是修改竞价规则再度入市。


  本次待出让宗地设有保密底价及最高限制地价,最高限制地价为168273万元,以此折算,最高楼面地价不高于12500元/平方米。当报价超过最高限制地价后,竞买方式转为竞配建人才住房,凡接受最高限制地价的竞买申请人均可参与竞配建人才住房,竞价阶梯为500平方米建筑面积的人才住房。


  他城


  全国首宗“限地价,竞配建”地块在广州,为保利拿下


  据记者了解,这类“限地价,竞配建”首宗案例正式出现在2011年4月,一宗位于卖芳村旧龙溪高尔夫地块,由保利地产以7.89亿元竞得。扣除保障房建筑面积折合楼面地价仅约5字头水平,低于前一年相邻地块7字头楼面地价水平。


  该宗地既是保利首进广州芳村的项目保利公园九里三宗地块的其中之一。该宗地的竞得人保利地产,在项目内按照要求就需配建保障性住房30000平方米。


  “限地价,竞配建拍地的政策,广州是全国首创,目前很多地块仍旧使用这一竞价规则。“某品牌房企土地投资部门负责人介绍,广州过往这类土地出让方式,基本是规定和控制了地价最高只能溢价到145%,溢出部分开始竟配建,比如配建安置房面积。”


  不过,尽管佛山连续推出“限地价,竞配建”地块,被业界称为“向隔壁老大哥学习”,但是在“限高”的定价方面,佛山并没有全部限制在溢价率45%这条线上。例如绿景路两宗地控制在约37%的溢价率,而里水地块的最高溢价率则为逾129%。


文章来源:南方都市报 乐居

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