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【东莞片区解析06】大湾区枢纽虎门

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2017.12.13 17:34:04
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【01.区位概况】

老牛觉得要介绍虎门的话,还是要从大湾区说起,因为虎门的区位优势实在是太棒了,简直是得天独厚。大湾区的城市群中,深莞惠,广佛肇,珠中江,港澳,这9+2个城市都和虎门有着比较密切的关联。



虎门基本上位于大湾区的3大都市圈交界处,同时也是多条发展轴线的交接点,这使虎门的枢纽作用越来越突出,随着大湾区推进速度的逐步加快,虎门将会迎来越来越好的发展机遇。



虎门十分注重和深圳以及广州南沙的对接,在产业,交通等各方面都已经有比较好的实际应用和拓展。据老牛了解,有不少深圳的朋友比较看好虎门的后续发展,已经在反复对比相关楼盘和户型产品,尤其以宝安和南山居多,毕竟交通相对会便捷一些。



很多朋友都知道虎门的交通四通八达,老牛也是印象十分深刻,比如刚下高速的这个“大圆盘”。这个超级转盘可能是不少人对虎门的第一印象,作为几条高速和快速路的交汇处,简单数一下,差不多就有6个高速出入口。



虎门作为滨海片区的重点镇区,其中虎门高铁站和威远岛是作为先行区。老牛觉得,滨海片区可以算是东莞6大片区里面,经济实力最强劲的一个,其中虎门的贡献巨大。



如果说虎门哪个片区最具代表性,首推中心城片区,尤其是黄河中心大厦,目前还是东莞各镇区里面的第一高楼。虎门的中心城区经济繁荣,人气十分旺盛,也是初次到虎门的朋友不容错过的地方。



【02.总体概况】

虎门一共分为7大片区,每个片区都有自己的侧重点和发展特色,其中发展最成熟的是中心城片区。目前正在大力发展的是中心城南片区和白沙片区,而沙角片区和威远岛已经被划入滨海湾新区,未来的发展空间也会令人充满期待。



为了避免大家连续看抽象的分析,老牛还是尽量结合形象生动的现场图片给大家解析,毕竟还是有不少朋友可能没有去过某个片区。比如下面这个就是楼盘比较扎堆的中心城南片区,这里的生活配套已经比较成熟,周边还有不少储备用地待开发。



老牛梳理了相关数据,发现虎门总体的土地开发强度已经比较高了。下图中颜色越深的表示密度越高,虎门作为传统强镇,储备的可建设用地还是比较紧张的。



尽管用地紧张,虎门政府对未来的土地利用规划还是做了综合均衡,黄色的居住和红色的商业用地占大头,同时保证了产业用地的规模,毕竟虎门的定位还是以做实业为主的经济强镇。



下图是中心城南片区的超级大盘南部湾.万科城,由于南部片区的地块开发强度普遍不高,所以该项目周边的待开发地块比较多,给人的想象空间也相对较大。



老牛仔细研究了一下居住用地规划,发现住宅用地大多都是成组团分布的,除了沙角和威远岛片区是作为限制性开发,其余大多都是以自己的所在社区的辐射半径划圆,尽量相互切合。



老牛也及时梳理了虎门目前在售的典型新盘,各个楼盘的具体位置如下图所示,供大家参考。



其中绝大部分楼盘我们之前已经做过详细解析,现把链接附上,有需求的朋友可以点击查阅:


东莞楼评系列05 虎门碧桂园【规划篇】


东莞楼评系列06 虎门碧桂园【户型篇】


东莞楼评系列07 虎门印象【规划篇】


东莞楼评系列08 虎门印象【户型篇】


东莞楼评系列09 南部湾·万科城【规划篇】


东莞楼评系列10 南部湾·万科城【户型篇】


东莞楼评系列11 东莞万科云城【规划篇】


东莞楼评系列12 东莞万科云城【户型篇】



虎门政府同样很注重生态环境,预留了不少公园和绿化用地。这里老牛也要悄悄吐槽一句,一定要下大力气治理污水,不然会影响某些地段的综合品质。



虎门确实还是有不少环境优美的地段,比如下图的白马湖周边,视野开阔,环境宜人。这里离虎门高铁站的距离也比较近,周边也有不少待开发地块,临湖的地块一般都会走高端产品路线,以别墅为主。



【03.经济+产业

咱们对虎门进行总体解析,就一定要重点分析它的经济和产业。老牛前段时间注意到2017年中国百强镇综合实力排名发布了,广东和江浙地区占了绝大多数。广东的镇区主要集中在东莞和佛山这两个老对手,东莞共有6个镇区进入前100名,虎门名列全国第七。



在东莞2016年的34个镇区GDP排名中,虎门名列第一,经济实力非常雄厚,这和虎门极具市场竞争力的产业优势息息相关。



据老牛了解,虎门的主要产业类型级集中在服装服饰、电子信息、商贸流通、文化旅游这4个领域,这些产业的发展基础在虎门已经十分扎实,尤其是服装服饰,初步形成了比较明显的龙头效应。



虎门的主要经济指标中,常住人口已经达到约65万人,人气旺盛。年均GDP已经达到约460亿元,镇级可支配收入约25亿元,雄厚的经济实力也使这两年虎门总体的发展势头十分强劲。



老牛发现,虎门这两年的重大项目推进速度比较快,特别是重点交通设施项目,比如滨海大道、环莞快速、穗莞深城轨等。这些重点项目快建成、早投产,就能将更多的产业前期投入尽快转化为发展成果,这也是不断壮大镇区经济总量的牢固基础。



虎门的总体功能结构分为2核3轴1带,其中2核是指白沙枢纽和新城市中心枢纽,3轴分别对应着南北走向+东西走向+滨海沿线发展轴,目前南北走向的穗莞深城轨沿线是发展比较片区。1带是指为产业长远发展预留的大批储备用地,这有效避免了未来产业用地可能被大幅挤压的被动局面。



老牛这里想重点为大家介绍一下虎门的服装产业,主要集中在中部商贸城片区。虎门服装业十分注重推广原创设计,推进服装产业技术的优化提升,培育本土品牌的国际化,每年一届的服交会和时装周已经举办至22界,形成了十分完善的产业链和生态圈,年销售额有望突破千亿元大关。 



虎门的东北部重点打造先进制造业集聚区,主要集中在电子信息产业,现已有长城开发、中电器材、桑达、熊猫、爱华电子等企业入驻产业园区,预计年产值超200亿元。


南部重点打造物流产业,结合沙角片区的交通枢纽定位,推动物流园区快速发展,计划建设约10平方公里的现代化港口型综合物流园区。

                                                                   


北部将重点打造虎门高铁站TOD枢纽新城,全力建设集交通、商务、采购、高尚住宅、写字楼经济于一体,10平方公里的交通枢纽新城,打造东莞西南部重要门户。


西部将重点打造生态旅游产业,加快建设威远岛森林公园、滨海公园等项目,创造文化、旅游、产业融合的重要旅游目的地。



虎门政府也划出了未来的重点发展片区,基本和老牛上面说的各类产业布局是相互对应的,大家可以结合自己的实际需求去一一查找。



东南西北中,虎门的不同片区会有相对应的重点产业,在产业升级的大背景下,会有越来越多的创新型企业涌现。据老牛了解,虎门政府将进一步推动企业增加研发投入,以带来更有效率和效益的产出,让科技创新真正成为各类企业长足发展的主要动力。



【04.交通+TOD

虎门的交通是重头戏,老牛会好好和大家一起剖析一下。虎门地处珠三角的几何中心,同时也是黄金水道的交汇处,是东莞唯一集高速铁路、城际轨道、城市轨道、高速公路与粤港航线于一体的交通枢纽。



老牛想起今年国庆长假的时候,好多车被堵在虎门大桥周边,这从一个侧面说明了虎门作为交通枢纽的重要性。未来随着大湾区的跨海大桥(港珠澳大桥,虎门二桥,深中通道等)逐渐增加,虎门的交通压力会逐步减少。



虎门这两年的城市基础设施升级比较快,虎门高铁站周边改造、穗莞深城轨、滨海大道、256、358省道大修等项目推进迅速,这为虎门的总体交通效率带来了显著变化。



老牛仔细梳理了一下虎门的道路交通,发现确实四通八达。高速路网完善,新修建的城市快速路也逐个通车,主干道有序分布在各个片区,这些织成了一张比较密集的综合道路交通网络,极大提升了通行效率。



老牛重点提醒大家关注一下最近刚刚通车的滨海大道。它串联起东莞主城区、厚街、虎门、长安以及深圳沙井等片区,自北向南与环莞快速、潮莞高速(虎门港支线)、广深高速、莞佛高速和沿江高速对接,直达虎门高铁站,贯穿滨海湾新区。


滨海大道的正式通车,意味着虎门对接周边区域的效率得到极大提升,为虎门的长远发展打下更加坚实的基础。



老牛梳理了虎门的轨道交通,目前已经通车的有东莞R2地铁和广深港高铁广深段,穗莞深城轨即将开通,未来还有R2延长线,中虎龙城际,深茂铁路3条轨道交通经过虎门,这样算下来,虎门一共有6条轨道交通。



其中,穗莞深城际备受关注,老牛后续也会针对它的站点和沿线物业做详细的专题解析。广深港高铁香港段已经接近完工,未来香港到虎门仅用半个小时,半小时经济圈威力初步显现。



虎门高铁站目前是3条轨道(地铁R2,广深高铁,穗莞深)的换乘枢纽,据老牛了解,虎门站未来将全力打造成为TOD新城枢纽。



虎门高铁站附近的开发强度比较低,以厂房和部分小产权为主。目前,虎门镇已出台了《虎门高铁站一级开发土地及房屋征收补偿方案》,这标志着虎门站的后续开发已经进入了正式流程。



老牛注意到,虎门高铁站后续也将大幅扩容,以虎门站为圆点,将在周边建起一个高效集聚的TOD新城,离虎门站最近的住宅大盘虎门国际公馆,近期的关注热度明显提升了很多。



TOD,就是以“公共交通为导向”的开发模式,以公共交通站点为中心建立片区枢纽。虎门高铁站的TOD项目,将极大提升整个区域的综合竞争力。



虎门高铁站的车站主体,目前已经有比较开阔的空间,但老牛估计随着3条轨道的同时运营,未来站场空间还是比较紧张的。



老牛发现,虎门高铁站的选址正好处于虎门和厚街的交界,下图中的大片区域就是厚街的部分地块,相信随着虎门站的快速发展,周边地块也将会有比较大的改变。



虎门高铁站作为虎门综合交通网络的重要综合枢纽,为虎门南站(滨海湾新区)的TOD后续开发将取得宝贵经验,虎门筹划已久的高铁经济将从规划逐步走向现实。



【05.沙角+威远岛】


具体到虎门,主要集中在沙角和威远岛片区,它们分别被定位为新纽带和新明珠,和长安新区一起组成完整的功能框架。



沙角的总体开发强度比较低,有很多地块还未经开发。它的位置位于滨海湾新区的中心,同时还有码头航运,可以说是海陆空铁齐备,发展空间巨大。



沙角的货运码头比较有竞争力,作为能承接10万吨级货轮停靠的深水码头,东莞向远洋国际发展的目标能够落地实施。届时东莞将依托世界制造工厂的发展腹地,不用另设中转站,东莞地区的货品可以直接通过远洋运输抵达世界各地,这将为整个粤港澳大湾区带来不可估量的市场空间。



同时,沙角和威远岛片区客运码头方面,也会和大湾区的其他客运港口联动,实现高效通勤和互动。



威远的区位优势也十分明显,地处滨海湾新区的核心位置,有多条高速和快速路通过,是至关重要的交通节点。



老牛发现,威远岛至今还保留着田园、岸线、山体风光,拥有面积9000多亩的山脉,总体开发强度比较低。



在威远岛的规划发展中,还将继续保持生态绿色的亮点,全力打造宜居宜业的旅游胜地,成为大湾区一张亮丽的名片。



作为大湾区中唯一空间充足的生活型岛屿,威远岛未来的交通会更加便捷,发展潜力会被逐步释放出来。



【06.三旧改造

东莞的三旧改造力度很大,虎门也有不少片区是旧改的重要范围,尤其是镇中心的改造范围较大,推进的速度也会加快。



虎门目前的存量建设土地比较少,其中威远岛和沙角片区的储备用地较多,未来随着滨海湾新区的加速发展,如何更加科学合理的利用现有待建用地,势必成为政府和相关企业的关注重点。



老牛认为,虎门的片区开发目前进入了关键时期,随着产业和轨道交通的逐步发展,虎门的综合竞争实力得到加强,未来的总体面貌也会发生较大变化。



虎门作为名副其实的大湾区枢纽,拥有雄厚的产业基础和经济实力,在大湾区加速发展的大背景下, 让咱们一起期待虎门的发展越来越好!



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