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半月内再次加推 星河时代备案均价约2.35万/平

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2018.01.03 15:58:27
浏览:7219

老牛在东莞发改局发现星河时代10栋已经成功备案,这是项目时隔半个月以后再次加推备案了。因为临近农历新年,很多开发商会控制推盘节奏,尽量把手上的房源卖完,资金回笼以后,等到三四月份再加推新品。

 

敢在农历新年前,短时间内加推的,目前临深一线镇街当中,就只有中泰峰境和星河时代了,侧面也反应了这两个项目受着较高的关注度。

 

星河时代位于东莞市塘厦镇惠塘高速与塘厦大道北交汇处西南侧,项目占地面积约13万㎡,总建面约40万m²,官方容积率2.5。



本次备案共145套,均为住宅产品。整体的备案均价约23551元/m²,备案总价区间为200-301万。户型涵盖89-121m²的三至四房。两梯五户,30层高。

 

跟去年12月19日加推的1栋备案均价相比,此次的备案均价下降了约1100元/m²。



89m²户型分布在01和02,虽然都是89m²户型,但是01为通透户型,且可看小区园林,所以在定价上要稍高元02户型,也是合理的。

 

101m²户型分布在03和04,虽然03户型为东南向,但是朝塘厦大道,且无视野景观;而04户型为正南向,不朝马路较安静,且可看小区园林景观,所以定价上04户型要较03户型也是合理的。

 

在定价的时候。大部分的开发商会将大户型单价调低,小户型单价调高,这样做的目的是让小户型和大户型在总价上尽量缩小差距,以达到销量均衡的做法。

 

而在这次10栋的备案中,121m²是所有户型中单价最贵的,老牛认为,可能是因为端头单位的通透户型,两侧视野开阔,且不临马路,较安静等原因造成。


本次推出的所有户型使用率均达到了0.803以上,对于30层高的塔楼来说,算是稍高的使用率了。但是两梯六户,梯户比较高,私密性容易受到影响。



从层差上来看,楼层差价不太稳定,采用的是类似橄榄型定价方式。虽然层差不太稳定,但是层差价差距不大,基本都维持在30-50元/m²左右,个别楼层差价去到100元/m²。

 

除了顶层和次顶层,差价达到167.66元/m²,顶层因为受到日照面积较大,且渗水率较其余楼层大,所以这样的定价也是合理的。



交通便捷是项目的最大一个卖点,紧邻惠塘高速,三分钟左右可达林村收费站,从项目经惠塘高速十分钟可接驳莞深高速,通往深圳。同时在项目北面目前在建的东莞南站,规划为多条轨道交汇的交通枢纽站。虽然目前周边配套较为缺乏,但是后期借助交通枢纽的辐射,周边配套会逐步完善。


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备案价分析 塘厦 赣深高铁

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