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【东莞片区解析09】 临深潜力股大朗镇

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.05.10 17:38:35
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最近东莞楼市回暖的迹象越来越明显了,应朋友们的多次呼吁,老牛会在这段时间把之前的镇区解析系列集中完成,这次为大家带来的是临深的潜力股大朗镇。


【1.1 区位概况】

自从粤港澳大湾区的各项建设加速之后,东莞作为夹在广深之间的重要枢纽城市,呈现出了越来越明显的区位优势。大朗位于东莞的中心位置,通过四通八达的交通设施可以便捷到达大湾区的重点片区



咱们来具体看看深莞的对接,大朗可以便捷的到达深圳的光明和松岗,房价也比毗邻的松山湖要便宜不少,性价比比较高。



东莞目前有6大片区,松山湖片区下辖7个镇区,大朗作为环松山湖的实力重镇,在产业发展和就业消费等方面,和周边镇区可以实现优势互补



老牛多次去过大朗实勘,觉得它的城市面貌还是很不错的,尤其是长盛银朗等核心片区,已经发展的比较成熟。



咱们来看看大朗的功能结构,主要由中心城区4大产业片区组成,老牛提醒大家注意松佛产业片区,它是可以直接和松山湖高新园无缝对接的。



从下图可以直观的看出,大朗的中心城区还是比较宜居的,远处还有不少待开发用地紧邻松山湖。



【1.2 经济指标】

咱们来看一下大朗最近几年的经济指标,可以看到人口,GDP,税收总额,政府可支配收入等各项指标,都在逐年递增,2018年大朗的GDP在全市34个镇街中排名第9,算是勉强能挤进第一梯队了(前3名虎门,长安,松山湖都超过600亿元)



下图是长盛商业片区,它是大朗的核心片区,人气十分旺盛,也是东莞地铁1号线大朗站的所在地。



值得一提的是大朗的公共服务设施比较完善,下图是大朗镇行政服务中心大楼,同时大朗商会也此办公。



【1.3 产业发展】

咱们来看一下大朗的产业发展,整个松山湖片区是以松山湖高新科技园为龙头的,其他的6个镇都有各自的定位和分工。大朗的高新技术企业约190家,以电子信息产业(手机,锂电池等)为代表,比较著名的有华科、以诺等企业。



大朗的产业布局分为3大片区,北部毛织产业为主,东部电子产业为主,南部电子信息产业为主。老牛提醒大家注意南部的产业保障区,这里可以直接对接华为的松山湖终端基地,后续会有比较完备的产业链布局。



大朗的毛纺工业是十分发达的,一度是大朗的亮丽名片,毛纺产品远销国内外,下图是位于大朗北部的毛纺贸易中心,体量巨大。



下面隆重介绍压轴出场的“中子科学城”,它位于大朗南部,这个国家级的大科学装置将为大朗带来一系列的高端重点实验,也是未来大朗高端产业(材料,电子等)的重要孵化平台,目前一期已经初步建成并投入使用,



【1.4 公共配套】

大朗的生态资源比较丰富,老牛初步统计了一下,至少有十几个公园遍布全镇,其中湿地公园和巍峨山森林公园是规模较大的。



即使在比较密集的商住片区,绿化的覆盖还是做的挺不错的,能看到不少公共绿化做的比较细致。



老牛印象比较深刻的是长盛商业片区的中心公园,在寸土寸金的地方设置了这样一个舒适的休憩区域,满眼绿色,感觉比较温馨。



大朗还有不少文体设施,其中有代表性的就是大朗体育馆。它的知名度很高,曾一度作为CBA东莞队的主场,举办过多次重大比赛。



【02 交通设施】

大朗西邻松山湖高新园,北接主城区,南接深圳,很多联接广深的交通设施都会经过它。同时,大朗作为莞深高速(南北向)和莞佛高速(东西向)的交接枢纽,为以后的区域交通密集发展搭好了比较好的框架基础。



大朗目前的道路交通还是比较完善的,各级道路体系都还在逐步优化,总体来说主干道还是偏少(高峰时期易堵车)



咱们来看一看大朗的地铁交通,共有东莞地铁1,3,5号线经过大朗,其中已经动工的1号线是直接横穿它,共计有4个站点。



上图说的只是地铁,如果再加上赣深高铁支线,莞惠城际,莞深快轨等轨道交通,大朗的未来出行真是四通八达,换乘也会十分便捷。



老牛重点提醒大家注意一下莞惠城际(已开通运营)的大朗镇站,周边的居住楼盘和商业设施已经有一定的规模,后续也会越来越完善。



【03 土地+楼市】

咱们来看看大朗的土地状况,目前辖区内还是有不少旧工业园区和旧村开发强度并不大。



通过对比用地现状规划,咱们可以明显发现有不少工业用地未来会被改造成利用率更高的商住用地,但还是保留了象山富民这两个大的产业组团。



老牛认为,由于改革开放早期的粗放式经营,导致之前不少核心片区的用地被低效搁置,这种状况已经越来越不能适应整个片区的总体发展,所以三旧改造势在必行



下图是大朗不同片区的近期三旧改造地块,不同片区按颜色分类排布,可以发现主要集中在中心城区。



咱们可以通过卫星图更加直观的感受一下三旧项目的分布状况,其中有不少项目已经在实施中了。



东莞这两年的三旧改造力度非常大,从近期东莞土拍市场的火热就能直接感受到,这是城市和片区的发展到了一定阶段的必然需求,期待通过三旧改造能够使大朗的城市面貌发展实力越来越棒。



咱们接着来看看东莞目前在售典型新盘,主要有5个,分布在中部和北部,老牛之前都做过详细解析(后附链接),大家在购买前也可以联系老牛,可以帮你把关和去现场实勘。



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大朗楼市总体来说还是比较稳健的,尤其是部分毗邻松山湖的片区,单价比松山湖便宜了1万左右,这是不少朋友会考虑在大朗置业的一个重要原因



最后,咱们来看一下大朗近期的重点建设项目,主要分布在长盛银朗的核心片区,其中有不少项目已经接近收尾。



远眺湿地公园,发现大朗还是有很多的未开发用地,这个与众不同的亮点也是让老牛印象非常深刻,这说明它的发展布局眼光是长远的。



大朗的总体发展是比较顺利的,它在发挥自身优势的同时,也在充分借用周边片区的优势资源,让咱们一起期待大朗这个优质的潜力股未来会有更好的爆发!



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同时,老牛将在2019.05.19(下周日)举办“东莞轨道交通专题讲座”,欢迎大家报名参加。


延伸阅读:

【东莞片区解析01】 临深桥头堡黄江镇


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