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【东莞片区解析10】 临深洼地大岭山镇

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.05.29 20:21:58
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随着粤港澳大湾区建设进度的加速,最近东莞的关注度再次得到了大幅提升,老牛这次为大家带来的片区解析是大岭山镇,咱们一起去看看详细情况。


【1.1 区位优势】

东莞市位于大湾区的东岸,具备四通八达的枢纽优势,大岭山更是衔接穗深港经济走廊的关键节点



咱们来具体看看深莞对接,大岭山直接和周边的“东莞7个镇区+深圳宝安”接壤,交通十分便捷,房价相比深圳便宜了不少。



松山湖片区是东莞6大片区的重要组成部分,下辖7个镇区,其中大岭山正好位于“滨海湾片区+松山湖片区+城区片区”这个黄金三角的中心位置。



老牛多次去过大岭山实勘,每次去都能感受到它的潜力在逐渐被挖掘,毕竟拥有这么好的区位优势



咱们再来仔细看看和它直接接壤的另外7大镇区,长安+虎门+厚街+南城+东城+寮步+松山湖+大朗,它们就像“众星拱月”似的将大岭山围在中间,阵容强大


比较遗憾的是,和大岭山接壤的大部分明星镇区,地块大多是不好开发的生态保护山地,这在早期间接限制了大岭山的发展速度(轨道交通建成后会大幅加速)。



还好,松山湖和大岭山是无缝连接的(松山湖早期是由大朗+大岭山+寮步3个镇,各自贡献自己的一部分土地组成),也正是因为毗邻松山湖,所以大岭山发展的首要目标就是“与松山湖一体化”。




【1.2 功能结构】

咱们来看看大岭山的功能结构,主要特征是“1轴1带5组团”。


1轴是指沿107国道展开的城市发展主轴1带是指城市融合带,是大岭山与松山湖无缝对接的缓冲带;5组团分别是指“中心+东北+西北+中部+南部”组团。



老牛认为,5大组团中,中心组团的发展是比较成熟的,已经有比较大规模的居住+商贸片区了。



5大组团再往下细分,就是14个片区发展单元,其中包括3个居住主导单元6个产业主导单元2个综合服务单元,3个生态控制单元。



这14个发展单元有各自的定位,同时也是主管部门治理管理的基本单位,便于统筹配置公共服务+市政基础+公园绿地等设施,下图就是新城发展单元的局部现状。



大岭山全镇面积约95平方公里,目前常住人口约28万,预计到2030年常住人口达43万人。2018年该镇的GDP排名占全市34个镇区的第13名,算是第二梯队。



老牛觉得,大岭山可以更加充分的借鉴周边镇区优势产业,在目前关键的窗口期真抓实干,真正挖掘出“洼地”的稀缺价值。



【1.3 产业布局】

咱们先来看整个松山湖片区,它是以松山湖高新园为龙头,带动其他6大镇区的产业协同发展,大岭山也面临着产业的转型升级



说起大岭山的优势产业,那肯定是家具制造,全镇拥有家具及其配套企业500多家,其中投资超亿元家具企业30多家,自主品牌120个


在新的发展阶段,家具产业会继续升级智能制造的相关技术,目标定位是“国际家具产业强镇”。



咱们来看看4大组团的重点产业方向,除了共同具备的家具,五金,包装等传统优势产业之外,东北组团会侧重发展新能源+新材料;西北组团会侧重发展物流业;中部和南部会侧重发展中高端研发+制造业



各大组团对应有各自的工业园区,这些园区也为后续的相关产业集群打下了比较重要的基础。



畔山产业园位于西北组团,它位于莞长路的西侧,侧重于发展物流产业,这个同时会给交易规模巨大的信立农产品商贸城提供便捷服务(东莞主城区+滨海片区+松山湖片区+深圳方向,四通八达)



同时,大岭山还划定了5大重点发展片区大岭山大道沿线+华为小镇+松大融合发展+东北产业+西北产业片区。老牛提醒大家,松大融合发展片区应值得重点关注。



目前大岭山已有各类企业1800多家,主要以家具+电子+印刷为主,期待未来它能早日形成更具竞争力新型多元化产业体系。



【1.4 公共配套】

大岭山的公共配套体系还是比较完善的,对应5大组团都有各自的服务中心,这里面要数“老城+新城”这2个服务中心的质量最高。



高标准建设的大岭山体育馆,就位于新城服务中心,它的旁边就是大岭山体育公园,已经成为全镇的老百姓健身娱乐的标志性场所



大岭山人民医院位于大岭山东侧,毗邻松山湖,总建筑面积5.2万㎡,20多个科室,每日可接诊2000人次,2009年正式开始运营,为周边居民提供了较高水平的医疗服务。



咱们来看看大岭山的多层级公园体系,从综合型公园到社区型公园一应俱全,再加上森林+湿地公园,整个大岭山可以说是“山水环抱”,生态环境优美。



湿地公园算是比较有特色的,它也是大岭山的“城市绿肺”,规模还是比较巨大的。



咱们来看看综合型的大岭山公园,它位于老城服务中心,也是全镇标志性的重要活动场所,设置了独具特色的入口牌坊和纪念碑。



咱们再来看看社区型的公园,就设置在楼盘旁边,比较适合周边的老百姓休闲散步,舒适宜人



【02 交通设施】

大岭山目前的交通设施还是比较便捷的,“莞深+虎岗+龙大+莞番”4条高速都在大岭山设有出入口,“107国道+石大路+厚大路+连马路”快速干道贯穿全镇,道路交通比较畅通。



老牛多次去大岭山实勘的时候,发现大部分路段堵车的时候确实还是比较少的,上高速也比较方便(尤其去深圳方向)。



在新的交通规划中,大岭山增设了赣深高铁东莞支线莞深快轨+中虎龙城际等轨道交通,同时通过改扩建主干和次干道路,最大程度提高周边区域交通可达性(尤其是通往松山湖)



下图是大岭山南部的收费站,可以看到高速+主干道+匝道密集交织在一起,可通过支路便捷到达松山湖。



咱们来看看朋友们比较关心的地铁线路,一共有2条地铁经过大岭山,分别是地铁1号线(3个站点)3号线(2个站点),其中1号线已经开始动工建设



下图就是东莞地铁1号线的大岭山东站,未来围绕该站点会有相关的TOD建设(老牛后续会适时做相关详细解析)



【3.1 土地开发】

大岭山的土地现状主要以绿色生态用地+工业用地为主,总体来说开发强度比较低。



下图可以明显看出,新建楼盘的周边还是有不少旧厂房小产权房,这些都是未来三旧改造需要重点整治的范畴。



同时,大岭山还有不少国有储备用地,这也为它后续的高品质发展埋足了“伏笔”。



咱们来看看大岭山的用地规划,可以明显发现居住+商业用地增加了不少,同时还针对各大组团的产业发展,保留了相当规模的工业用地



下图是位于大岭山西侧的森林公园片区,重新规整开发的楼盘坐落在大岭山森林公园山脚,空气清新,算是比较舒适的居住区。



【3.2 三旧改造】

咱们来看看大岭山的三旧改造,待改造地块散布于5大组团,主要还是集中在中心组团(尤其毗邻松山湖的发展单元)



老牛还是为大家举2个比较典型的范例,首先来看位于南部组团的天安人工智能小镇旧改项目,占地约150万㎡,拟建面积约460万㎡。



该项目将以“AI+智能制造”为主导产业,计划打造工业互联与智能制造示范平台,目前已作为市重点推介产业项目完成了相关签约工作



另外一个就是“客天下生态文旅特色小镇”,它位于大岭山北部的同沙湿地公园,环境优美,山清水秀,规划占地面积约10238亩



该项目计划结合地块特色,打造一个集合“旅游观光+非遗文化体验+户外智能康体运动+智能儿童乐园”等多种业态为一体的文旅度假区,目前已成功立项



【3.3 楼市概况】

大岭山的楼盘开发总体来说比较分散,遍布各大发展单元,目前的均价2.2万元/㎡(部分新房价格会偏高)



老牛也简要梳理了目前的在售新盘,主要是光大山湖城(尾盘)和碧桂园天钻,详细楼盘解析如下:


东莞楼盘解析15 光大·山湖城【规划篇】


东莞楼盘解析16 光大·山湖城【户型篇】


东莞楼盘解析78 碧桂园天钻【规划篇】


东莞楼盘解析79 碧桂园天钻【户型篇】


【莞深23】麻雀虽小,五脏俱全——碧桂园·公园壹号即将入市



老牛提醒大家,随着保障房体系建设的逐步完善,未来不少住宅项目的保障房配建指标也会相应增加



【总结】

大岭山的近期建设项目还是比较多的,从下图也可以比较直观看出,主要还是集中在毗邻松山湖的融合发展带上。



老牛认为,大岭山的总体发展目前正在逐步加速,借着“松山湖片区+滨海片区”高速发展的强劲势头,这块洼地也终于迎来了发展的宝贵机遇期



最后,期待大岭山能够充分借鉴和吸取周边片区的优势资源,让咱们一起祝愿它能够早日实现质的飞跃



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延伸阅读:


【东莞片区解析01】 临深桥头堡黄江镇


【东莞片区解析02】 临深金三角凤岗镇


【东莞片区解析03】 临深金凤凰松山湖


【东莞片区解析04】 临深实力派塘厦镇


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