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【东莞片区解析11】 滨海明珠.沙田镇

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.06.04 21:43:12
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最近滨海片区的关注度比较高,长安+虎门+厚街+滨海湾新区我们都已经做过详细解析(文末附有链接),应朋友们的多次呼吁,这次老牛为大家带来了沙田镇的全面解析。


【1.1 区位概况】

沙田位于粤港澳大湾区的几何中心,同时也是东江出海口与狮子洋交汇处,交通四通八达,可以便捷到达大湾区的各大城市



沙田南接新设立的滨海湾新区,与广州的南沙自贸区隔海相望,北邻东莞的新兴片区“水乡新城”,区位优势明显



南沙大桥(虎门二桥)已经从今年4月开始正式开通运营,加上即将通车的穗莞深城际,沙田的关注度直接提升了不少。



咱们来具体看看深莞对接沿江高速(已开通)+穗莞深城际直接把沙田和深圳的通行时间缩短了不少,目前沙田的均价约1.8万/㎡,和深圳相比还是比较便宜的。



滨海片区作为东莞6大片区实力一哥,下辖长安+虎门+沙田+厚街+滨海湾新区,沙田的小伙伴们各个都基础厚实,后劲十足。



沙田拥有良好的滨海资源,最大特色就是随处都能看到水资源,它的总体目标也是建设成为现代化滨海生态绿城



【1.2 功能结构】

咱们来看看沙田的空间结构,主要特征是“2心2轴6片区”,其中2心是指港湾新城+虎门港核心2轴是指沿狮子洋滨海产业轴+沿港口大道城市服务轴



老牛多次去过沙田实勘,对港湾新城(中心组团)的印象还是比较深刻的,居住+商业已经比较成规模了。



6大片区再往下细分,就是对应的9大组团,比如港湾新城=中心组团+泥洲岛,临港产业片区=虎门港+临海+环保产业组团



老牛觉得,中心组团的发展潜力还是比较大的,毕竟有比较多的“行政+商业+文体”等重要资源汇聚于此。



咱们看一下沙田的主要经济指标,先不说长安虎门一骑绝尘的600多亿,就是厚街的400多亿也是远超了沙田,152亿的GDP大约是全镇20名,基本是第二梯队的末尾


老牛认为,造成这种结果的主要原因还是在于沙田早期的产业结构比较单一,简单的依赖港口物流是远远不够的。



下图是中部组团的核心区域,也是人气旺盛的商业片区,可以清晰的看到沙田的镇标



【1.3 产业布局】

咱们先来看看滨海片区的产业布局,滨海的蓝色产业主轴从“水乡片区-沙田-滨海湾新区-宝安”依次延伸下去,沙田主要聚焦在临港工业区+海洋科创产业



传统的港口物流为沙田带来了早期的经济繁荣,在全市的产业转型大背景下,沙田的港口经济面临着急迫的升级需求



因此,沙田确定了依托港口,发展临港产业强化海洋科技创新,带动核心片区的服务业发展,实现真正的港城联动



老牛带大家具体看看虎门港(2016年经交通部批准改名为东莞港,老牛还是习惯叫虎门港)的情况,作为国家一类口岸,它共有212个生产性泊位,其中万吨级以上泊位29个;航线共计23条,覆盖中国沿海+东南亚等国际港口。



老牛也梳理了相关数据,发现2017年,虎门港总货物吞吐量1.57亿吨,集装箱吞吐量391万标箱,这个规模已经相当大了。



上图是虎门港未来的发展规划,计划引进一批国际型的企业总部,形成一定的规模效应,有效带动相关港口服务业发展。



老牛认为,虎门港的升级是势在必行的,所幸它的周边预留了不少空地,这为后续的改造留下了丰富的想象空间



沙田还设置了严格的产业保障区,其中规模比较大的有临港产业片区+立沙岛海洋产业组团。



咱们来看看立沙岛的产业状况,目前拥有10个5万吨级和16个5千—1万吨级石化码头,外加1000万立方米的石化仓储基地。后续将继续建设精细化工园区,聚焦化工新材料等产业。



再加上泥洲岛计划打造的海洋科技创新中心(聚焦海洋生物医药+海洋材料),沙田的滨海岸线未来将出现一个极富竞争力的海洋产业基地



接下来,咱们一起来看看沙田的重点产业片区,除了立沙岛+西大坦港口外,老牛想重点提醒大家关注一下南部滨海组团



沙田除了发展“港口物流+精细化工+海洋科创”等产业之外,还充分借助南部滨海资源,发展以“滨水居住+海港型商务+旅游”为主的滨海CBD



目前,南部滨海组团已经初具规模,滨海岸线的资源得以充分利用,只是人气还是有些差距。



【1.4 公共配套】

咱们来看看沙田的公共配套,基本分成5大服务中心,分散在各自对应的组团里。



中心组团的服务中心还是配套最齐全的,毕竟它也是行政办公中心,居住的舒适度也是比较好的。



沙田的绿化生态做的很不错,公园体系十分完善,从大型的市政公园,到组团+片区单元级别的公园一应俱全



让老牛印象比较深刻的是穗丰年湿地公园,规模巨大,视野开阔,水体也保护比较的好,后续会结合湿地特色环境做相关的文体旅游开发



下图是位于中部组团的市政公园,毗邻老城区的主要水道(淡水湖),满眼绿色,舒适宜人



【02 交通设施】

沙田目前的道路交通算是比较畅通的,“高速+快速干道+次干道”的路网体系初步搭建完成。



下图是S3沿江高速(连接深圳)和S6广龙高速(过南沙大桥连接广州)的交接处,也是沙田最重要的一个互通式立交,体量巨大。



沙田致力于打造“外畅内优+快慢相宜”的交通体系,这首先必须要把效率较高的轨道交通布置好,目前最受关注的应该就是即将开通的穗莞深城际



从下图可以明显看出,穗莞深城际的轨道从水乡新城方向出发,一路铺陈至东江,和沿江高速并列,进入沙田的主城区。



除了城际轨道,沙田还有东莞地铁9号线和东莞地铁13号线,只是它们的建设时间会比较靠后了。



来具体看看沙田站,它是“穗莞深城际+东莞地铁9号线”的双地铁换乘站,目前周边的开发强度并不大。



【3.1 土地状况】

咱们来看看沙田的土地状况,目前的用地主要以绿地+工业用地为主,总体开发强度比较低



从下图可以清晰看到,有不少地块都还是未经开发/待开发的储备用地,开发潜力巨大



下图是临港产业片区的现状,主要以厂房+小产权房为主,未来该片区将会下大力气进行旧改,加大产业园区化建设,规模化发展机电产业+装备制造等产业。



再来看看用地规划,除了保留较大规模的绿地+产业用地之外,重新增设了不少商业服务用地,目的就是为了强化部分片区的服务业。



南部组团经过新的用地规整,开始逐步实现滨海商务中心区的部分功能。



部分临港产业用地也开始了新的调整和建设,这也为虎门港的转型升级提供了有力保障。



【3.2 三旧改造】

咱们来看看三旧改造,主要集中在中部和南部中心片区是重点改造区域。



老牛觉得,中心片区的现状是喜忧参半,可喜的是已经初具规模,让人忧虑的是片区内还是有规模较大的小产权房。



包括淡水湖的两侧和镇政府所在地的周边,需要改造的区域还是比较大的,想要连片旧改的难度还是挺大的(尤其穗莞深城际通车之后)



再来看看旧改的部分重点项目,主要分散在中部和南部组团



老牛提醒大家重点关注一下稔洲岛,也就是环保产业园组团,现状的小产权房比较多且杂乱,这里将计划建设“电镀+印染+港口关联”产业为主的产业园区。



下图是临海产业园组团的现状,已经初具规模,这里将聚焦打造“临港型工业+出口加工+装备制造”等产业。



老牛还是为大家举一个泥洲岛的具体范例吧,它其实也就是海洋产业研发组团,目前的现状是待开发状态,用地多为水田。



泥洲岛已经开始逐步的建设“市政道路+市政管网”,部分地块也已经开始了初步开发



泥洲岛主要聚焦海洋生物医药+海洋材料研发,它将和中部组团一起组成“港湾新城”,和虎门港形成相互呼应,实现真正的港城联动



【3.3 楼市状况】

沙田目前在售的典型新盘主要集中在恒大御景半岛,万科大中江南院子,天琴湾花园,老牛做过相关详细解析(后附链接)


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东莞楼盘解析73 万科大中江南院子【户型篇】


东莞楼盘解析80 深湾1号【规划篇】


【莞深15】一线海景——与南沙自贸区隔洋相望的天琴湾花园



老牛觉得,中部片区的部分楼盘还是挺不错的,配套会完善一些,生活会便利不少。



南部滨海组团目前的开发建设比较快速,未来的升值潜力也是比较巨大的,朋友们可根据自己的实际情况来判断。



【总结】

最后,咱们来看看沙田的近期重点建设项目,主要还是集中在产业类,中部和南部组团的项目较少。



远眺中心组团,隐约能看到产城融合的雏形,沙田目前还需要集中精力做好自己的优势产业,才能迎头赶上滨海片区的其他兄弟镇区,任重道远。



粤港澳大湾区的东风已经来了,期待沙田能够把握重要的窗口发展期,真正实现临港现代新城的发展目标。



老牛认为,沙田拥有东莞滨海一线的绝佳资源,可以说是名副其实的滨海明珠,让咱们一起期待它早日实现质的飞跃



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