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【东莞片区解析12】 深莞惠都市圈核心.清溪镇

牛浩思-东莞楼探 发布时间:2019.07.02 15:36:43
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老牛继续逐个为大家深入解析东莞的34个镇区,今天为大家带来的是清溪镇,它位于深莞惠都市圈几何中心,下面咱们去看看详细情况。

 

【1.1 区位概况】

这两年以来,粤港澳大湾区的发展逐步加速,珠江出海口东岸的综合实力越来越强劲,深莞惠都市圈的互联互通越来越便捷。



今年2月份国家发改委发布的粤港澳大湾区发展规划纲要,明确了“9+2城市群”各个城市的发展定位,东莞夹在广深两大核心城市之间,受益匪浅



咱们来具体的看看深莞惠都市圈,清溪分别和深圳龙岗区+惠州惠阳区交界,是名副其实的三市交界处,发展潜力巨大。



老牛多次去清溪实勘,明显感觉到这几年的发展还是比较迅速的,尤其是2017年以来,在“连片旧改+高新产业发展”上面,清溪下了很大力气。



在东莞目前的6大片区中,东南临深片区下辖“塘厦+凤岗+清溪+樟木头”4个镇,清溪和其他3个镇都直接接壤,区位优势比较明显。



老牛认为,在深莞惠一体化的大背景下,清溪具有独特的后发优势,毕竟相邻镇区塘厦+凤岗开发强度都已经比较饱和,可建设用地也很紧张。



【1.2 功能结构】

咱们来看看清溪的功能结构,主要呈现出“1心2带4轴”的特征,其中1心是指位于中部的综合服务中心,2带是指贯穿东西方向的低碳产业发展带+南北方向的电子信息产业带



中部组团算是清溪的老城区,配套相对完善,发展也相对成熟,只是部分片区目前还有不少扎堆的农民房,显得有些参差不齐



当然,中心组团里也有不少宜居的花园社区,生活还是比较便利的。



全镇一共分为7大组团,各自有对应的功能和定位,中心组团毫无疑问是首屈一指的核心组团


另外,为了切实推进深莞惠融合,清溪专门设置了“清溪湖高新区”(如下图所示),作为“坪新清产业合作示范区”的重要载体(坪是指深圳坪山,新是指惠州新圩)



下图是中心组团+金龙组团+青湖组团的交界处,可以清晰看出,各组团由于功能定位的区别,后续发展还是有较大差别



咱们来看看清溪的主要经济指标,全镇辖区面积140平方公里,30多万的常住人口规模挺大的,GDP排名算是在全镇34个镇区中的第二梯队,总体来说底子还是不错的。



下图是清溪的镇标,位于中心组团,看起来是像是3只小鹿(一般森林中才有鹿群聚集),这也从侧面反映出清溪山水融城的总体发展目标。



清溪的人文历史还是比较悠久的,自宋代起就有不少外地人移居到此。随着历史长河的变迁发展,现在的清溪不光是具有客家文化底蕴的中国最美小镇,同时还是先进的高新产业制造基地



【1.3 产业布局】

清溪产业布局的主要特征是围绕着中心组团分散在各大组团中,主要以电子信息+物流等产业为主,部分组团已经有了比较明显的规模效应



老牛为大家举一个典型的范例,就是位于清湖工业园的力合双清产学研基地,该项目主旨在于整合从研发+生产+物流全链条的光电产业集群,规模巨大。



力合双清项目是由清溪镇政府与清华大学深圳研究院合作共建的,也是清溪镇产业转型升级的重点项目。



目前该项目的一期已经全面启动,大部分主体建筑已完成封顶,施工进度还是比较快的。



除了统筹整治外,清溪为了保证自己未来的高新产业优势,集中设置了连片的产业保障区,意在打造大湾区未来的“光电硅谷



从下图可以直观看出,清溪目前的光电产业已经具备初步的规模优势,接下来就是真正高效的实现产业升级



【1.4 公共配套】

清溪的公共服务体系主要特征是1+4,由中部组团的服务中心带动其他4个组团,形成多层次+多样性的服务设施体系,满足不同群体多元化的需求。



下图就是位于中部组团的清溪文化广场,是文体设施比较集中的核心片区,也是清溪的地标之一。



清溪的公共教育体系也比较完善,幼儿园+小学+中学一应俱全,客家人对教育普遍都是比较重视的。



咱们来看看最美小镇的生态环境,全镇绿化覆盖率达67.03%,尤其是外围一圈的森林公园+林场,加上散布在各大组团的水源地,真的是青山绿水环抱,生态环境优美。



清溪有4个森林公园,其中银屏山和大王山森林公园是比较出名的,这里也是珠三角负离子浓度最高的地方之一,算是养生度假的好去处。



除了自然生态资源外,各大组团还设置了相对应的市政公园,总体来说还是比较清新舒适的。



【02 交通设施】

咱们来看看清溪的交通体系,首先是道路交通,主要的4条高速形成两纵两横,使清溪对外的道路联接比较畅通。



老牛重点提醒大家注意从莞深高速,作为新开通的穗莞深纵向大动脉,它未来将与正在建设中的外环高速直接联接,深莞惠的联接会更加便捷。



除了高速公路,清溪镇内部的“主干道+快速干道”也在逐步优化,其中清凤路北段+中心大道+康怡路定位为生活性干路清凤路南段+清溪大道定位为交通性干路



下图就是清凤路南北段的交界处,作为重要的交通主干道,相关的建设标准还是比较高的。



接着来看看大家比较关心的轨道交通,由于东莞地铁线路做了调整,原来从黄江到达清溪的地铁4号线被改成了延后建设15号线,同时还有从东莞南站(塘厦高铁站)出发,穿过清溪到达凤岗的16号线



东莞地铁15号线和16号线在清溪还有一个交汇换乘站,位于中心组团和金龙组团交界处,这里的开发强度还是比较低的。



【3.1 土地状况】

清溪目前的用地现状主要以工业用地为主,在改革开放早期这里聚集了不少三来一补的加工企业,相关用地的管理也比较粗放



由于早期有不少厂房是连片建设的,所以不少片区看上去总体开发强度很低,这已经远远不能适应当前区域经济高速发展的实际需求了。



在此基础上,清溪对全镇用地进行了统筹协调,加大了中部组团的“居住+商业”功能,同时也保证了产业用地适当规模



经过规整后,相关片区的城市面貌+居住品质得到较大改善,这也就谈到了清溪近期的发展重点“三旧改造”。



【3.2 三旧改造】

三旧改造毫无疑问是清溪近几年的工作重心,全镇初步3种类型的改造区:城镇核心区+产业集聚区+产业转型提升区,分别对应不同的组团功能定位。



老牛认为,城镇核心区的旧改难度是最大的,毕竟还是有不少小产权房聚集。产业集聚区+产业转型提升区的旧改难度相对较低,因为厂房产权也相对单一,这也是清溪旧改的主要亮点:连片旧改



清溪目前的连片旧改主要集中在清溪科技生态城项目上,该项目是老牛的老东家深投控+清溪镇政府合作建设的重要示范项目,主要聚集在青湖+银山两大功能片区。



先来看看科技生态城的青湖片区,项目占地约2900亩,主旨是打造“光电通讯智造+智能装备研发”基地,同时配备了相关的居住和商业功能。



科技生态城的青湖片区规模巨大,其实这也是深投控在深圳南山区开发的科技生态城的再次翻版,这么大手笔的投入还是让人十分期待的。



项目现场的总体进度比较缓慢,部分地块已经做好了土地平整的准备工作,后续的建设需要适时加速了。



目前,青湖片区启动区(创智山谷已经开始动工建设,深投控在产业园区开发+招商引资等方面有着丰富经验,目前已有37家企业有意向入驻。



再来看看科技生态城的银山片区,占地约1800亩,主要打造“信息技术创新互联网+服务”基地,同时配备相关的居住+商业功能。



据老牛了解,科技生态城项目共计投资约500亿元,计划历时5年完成,创造工作岗位约20万个,它同时也是东莞全市的连片旧改示范项目



除了连片旧改之外,清溪还有不少三旧改造的重点项目,主要分散在中部+南部



老牛还是为大家举一个具体的项目案例,就是由招商蛇口参与的米德兰旧改,占地412亩约27万㎡,规模还是比较大的。



米德兰旧改项目用地原为米德兰五金塑胶制品公司闲置旧厂房,该项目同样位于青湖工业组团,与清溪科技生态城的距离比较近。



下图是改造后的片区效果,老牛也期待项目能够早日实施



【3.3 楼市状况】

清溪的新房供应主要集中在中部组团,下图有部分典型的在售楼盘,其中有部分楼盘老牛之前也做过详细解析:


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总体来说,清溪楼市的供需+价格比较稳定,有不少品牌开发商都是这几年开始在清溪拿地开发,其中比较有代表性的有碧桂园,融创,华润等。



老牛认为,清溪有不少地方山清水秀,居住环境还是十分宜人的,期待后续出现越来越多高品质的宜居大盘。



【总结】

最后,我们来看看清溪的近期重点建设项目,主要集中在中部组团+青湖+银山片区,其中不少项目是连片旧改



老牛觉得,清溪的经济发展正在由要素投入型创新主导型转变,产业正在由低端劳动密集型高新技术密集型转变,它的发展潜力会越来越凸显



在深莞惠加速融合的大背景下,让咱们一起期待清溪能够真正实现产城融合,成为宜居宜业都市圈核心,早日迎来质的飞跃!



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延伸阅读:


【东莞片区解析01】 临深桥头堡黄江镇


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