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进击的东莞楼市,2021还能否继续?

东莞资讯中心 发布时间:2021.02.18 15:26:51
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“新一线城市”、“2020中国领军智慧城市”、“全国文明城市”五连冠、纳入“深圳都市圈”……2020年,从内到外不断的利好消息,让东莞再次成为全国瞩目的焦点。


在利好作用下,东莞楼市在2020年也交出了一份满意的答卷。土地出让、供应量、成交量、城市更新纷纷创出新高。2020年,东莞楼市成绩究竟怎样?火爆的态势能否延续到2021年?



土地

成交面积创近7年新高 成交总金额刷新历史记录

2020年,受粤港澳大湾区规划落地带动全国各地资金涌入、东莞9镇高水平对接深圳先行示范区、深圳商住地供应紧张等因素影响, 2020年东莞成为大湾区投资热土,东莞土地市场火热,土拍多次触及终次报价,地价屡创新高。


据东莞中原战略研究中心(以下简称东莞中原)数据统计显示,2020年政府公开出让土地占地758万平,合计建面2308万平,同比去年上升11%,创历年新高峰,其中,共计38宗商住地供应和成交,合计占地181万平,建面539万平,创近7年新高,成交金额603亿 元,环比上涨74%,刷历史纪录。最终实际楼面地价为14119元/㎡(剔除配建),同比 2019年上涨4%,溢价率方面达30%,略高于去年。



记者梳理发现,近年来由于东莞土地供应紧张,招拍挂市场成为众多品牌房企进入、扎根东莞市场的必争之地,在这场没有硝烟的争夺中,资金雄厚成为最大的底牌。2020年,在外来房企占有率达到95%的东莞土拍市场,不仅有佳兆业、保利、中海等土地储备不足的的房企有着激进的表现,更有世茂、深圳前海、鸿荣源、中梁等8家房企通过招拍挂首进东莞。经过一年的争夺,保利在拿地建面和成交金额方面均成为2020年的“拿地王”,其次碧桂园夺得4宗地块,地块数量最多。


面对“僧多粥少”的东莞土拍市场,拿地成本不断增加,“强强联合”则成了众多开发商的选择。不少开发商选择联合拿地、开发的策略,减少资金压力和开发风险。


市场

商品房成交金额突破2100亿 首次掀起“打新”热

2020年,在全球疫情肆虐、贸易争端升级的大背景下,东莞楼市表现远超预期,供需价均表现大幅上扬。据东莞中原数据统计显示,2020年楼市供需放量,随着房价持续上涨,市场的蛋糕在逐渐扩大,商品住宅成交参考金额高达1872亿,商品房成交参考金额突破2100亿元,均创历史新高。2020年共247个项目开盘或加推,推货量超4.5万套,均创近四年历史新高,平均消化率大幅上升至71%。



去年前4个月东莞楼市虽然受到疫情影响,但从4月开始就恢复了2019年同期水平,从6月份开始更是开启了长达7个月的成交井喷。据合富研究院统计显示,6月-12月,平均成交达82万平方米/月,热度仅次于2015-2016年间。其中12月岁末冲刺,供需两旺达到年内高潮,供应量创历史第二高位,成交量达到自2016年10月限购以来最高峰。


在房价方面,由于东莞住宅供求矛盾尖锐,叠加地市持续火热,推动房价持续上涨,新上市项目备案持续走高。东莞中原数据显示,随着2020年房价上涨,东莞一手洋房套均总价上升约为261万,按三成比例算首付套均金额约为78万/套,比去年增加11万元,同比上涨16%。



值得注意的是,全年住宅供需大幅放量,同比增幅近三成,成交金额突破1900亿,同比大幅上涨48%,其中客户投资趋理性,公寓供需明显下滑。非住宅供需双双下跌,除车位供需上涨外,写字楼和商铺成交均下跌,写字楼成交同比下滑近四成。


而随着7月东莞楼市调控加码,严格控制房价,部分项目开盘定价低于周边二手房源价格,出现一二手倒挂,二手客户流入一手市场,全民牵起一股“打新”热潮,“日光盘”、“秒光盘”增多。从东城皇马郦宫到莞城翠珑湾,从未开售就万人瞩目的南城万象府到年底万江保利首铸天际,几秒售罄的新闻屡见不鲜。


区域

松山湖片区供需两旺 主城区价格上涨明显

据东莞中原数据统计显示,松山湖片区成为全年供应主力,全市供应量占比24%,主要集中在大岭山与寮步,供应量均超40万㎡,推动片区供应量走高,且近3年全市占比在扩大。与之相反的则是临深片区,由于多项目进入尾盘,供应量骤减明显。


在供应放量的推动下,松山湖、水乡和东部片区成交占比均上升,其中松山湖片区作为全市成交热点,成交占比约23%,主要由于万科汉邦松湖半岛和松湖碧桂园热销带动片区成交走高。临深片区由于前期延签项目逐渐进入签约,成交占比约18%。



在大部分镇街供应偏紧的大背景下,价格上涨成为普遍趋势。四成镇街均价涨幅超30%,位于中心城区的石碣、万江、南城房价涨幅快,涨幅位居全市前五。属于松山湖片区的松山湖、大岭山同样涨幅较大。


合富大数据显示,全年成交均价大于2万元/平方米区域达19个,占总数近6成,其中超3万元/平方米约6个,而在2019年,仅有凤岗一个全市均价超3万/㎡的镇区。2020年,在主城区以及长安,一批“4字头”项目也纷纷入市,据统计,2020年新建洋房价格冲破“4字头”的项目多达十余个。


城市更新

旧改爆发创新高 房企新战场

土拍市场持续火热,房企拿地竞争愈发激烈,随着土地资源日益短缺,城市更新成为外企入莞获取项目的重要途径。据不完全统计,2020年旧改明显提速,公示项目高达173宗,同比上涨122%,面积超4200万㎡,同比上涨44%。2020年旧改项目遍地开花,涉及到31个镇街,比去年增加6个,其中黄江、滨海湾新区、长安占据前三。



在旧改项目的争夺中,万科、海德以及华润成为2020年最大的赢家。其中,万科和海德均收获14宗地块,万科主要从去年开始转战旧改增加土储,海德主要是2020年爆发连夺12宗旧改。从总面积看,华润旧改面积最大达605万㎡。而作为房企转战的新战场,华夏幸福、恒荣、茂恒、仁恒、六合创新等房企纷纷通过旧改首进东莞。


展望

楼市发展空间扩大 东莞进入人居品质升级时代

随着深圳和广州的《“十四五规划“和二〇三五年远景目标建议》陆续公布,受到广深“双核”辐射驱动,令到东莞整个城市地位上升,支撑东莞往更高品质、更高价值的方向发展,楼市未来发展迎来巨大机遇。


同时,2021年高价地项目、品牌项目入市增多,由于高房价下客户对产品品质追求变高,更关注品质和价值,购房回归理性,逼使更多房企做好产品升级,房企为获得更高利润率,预计大部分会顶着最高备案价进行备案,将推动东莞房价持续上涨。又考虑到明年供应放量,而需求萎缩,整体供求趋向平衡,因此预计房价涨幅同比有所收窄。



在区域方面,据东莞中原统计显示,松湖、滨海和临深片区住宅潜在供应均超百万平,厚街、凤岗、寮步将是市场供需热点。今年东莞楼市各个镇街在供求价失衡影响下,多板块房价轮动上涨,但预计明年在供应放量、需求萎缩的情况下,部分镇街调整回归,区域分化加大,厚街、虎门、道滘、大朗、石龙、谢岗、洪梅、清溪在今年板块轮动补涨下,明年还有补涨机会。


在产品方面,2020年疫情后,许多开发商在不断升级产品。东莞高房价下客户变得更加关注价值,改善需求对居住品质追求变高,市场或回归价值和产品、回归理性,同时高地价和高房价也逼使更多开发商通过做产品升级实现高溢价和快速去化,东莞楼市会出现不少高端项目,进入人居品质升级时代。

来源:东莞阳光网

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