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15次打破楼面价纪录!疯狂的东莞土拍,房价能降么?

东莞资讯中心 发布时间:2021.09.13 14:42:09
浏览:1861

来源:东莞房立方


魔幻的东莞楼市!


一边是受接连政策打压而逐渐降温的楼市!


一边是尽管官方警告拿地要“自负盈亏”,但却依然火爆的东莞土地拍卖市场。


数据显示,2021年前三季度,东莞总计出让商住地27宗,其中,18次封顶,15次打破区域的楼面价纪录。




东莞出让商住地160万㎡

15次打破楼面价纪录


随着9月8日的高埗地块成功出让,东莞前三季度的商住地拍卖暂告一段落。


房立方统计数据发现,2021年1-9月,东莞总计出让27宗商住地,出让土地面积160万㎡,吸金553亿元。


从分布上来看,前三季度东莞22个镇街有商住地入市,其中,麻涌、虎门、黄江、寮步、南城各有两宗地块入市,其余17个镇街各有一宗地块入市。



从出让的商住地面积来看,出让面积最大的是南城,达17.3万㎡;其次是虎门,出让面积14.6万㎡;第三是麻涌,出让面积11万㎡。


从楼面价来看,15宗地块打破原有镇街的楼面价纪录,包括寮步、虎门、万江、茶山等15个镇街,可谓是十分火爆。


寮步缪边社区地块被深圳南山拿下,创下寮步楼面价新纪录。



清溪铁松村地块被保利拿下,创下清溪楼面价新纪录。



厚街寮厦地块被万科斩获,将打造成万科瑧山悦项目,主打大平层产品。



万科瑧山悦项目鸟瞰图


大朗松柏朗村地块,由于近地铁,最终被中海以36亿斩获,创下东莞楼面价第二高的纪录,同时也是大朗最高楼面价。



万江谷涌地块被碧桂园斩落,项目已在建设中,名为碧桂园云樾半岛,有望近期推出,放风价为34800元/㎡。



万江碧桂园云樾半岛正紧锣密鼓的施工中  房立方摄


桥头石水口村地块,被保利夺得,楼面价也高达1.1万/㎡。



道滘蔡白村地块,紧邻水乡大道,位置较为优越,被中海以31亿元竞得。



麻涌大步村地块,周边有多个成熟小区,最终被华侨城16亿元拿下。



望牛墩杜屋村地块,由于起拍价就已是最高楼面价,因此打破纪录毫无悬念。



樟木头保利生态城旁的地块,再次被保利斩获,同时也创造了该镇最高楼面价纪录。



沙田镇中心地块,虽然只有2家房企参与,但也创下了该镇最高楼面价纪录。



沙田  房立方摄


洪梅东莞首宗限售价地块,吸引了10家房企争夺,最终首开集团首进东莞,以破楼面价纪录斩落马下。



高埗与主城区一桥之隔的11万㎡商住地,被华侨城以15799元/㎡的楼面价斩获。



其它出让的商住地块中,虽然未打破纪录,但受关注程度一点都不低。


例如松山湖仅10万㎡的地块,被万科以封顶价25亿元拿下。



还有东莞CBD的两宗商住地块,分别被华润置地和大湾区外商斩获,将分别建造成华润置地中心和东莞香港中心项目。






开发商想在东莞拿地,太难了!


火爆的东莞土地拍卖市场,每一宗地块都吸引了众多开发商的激烈角逐,有头部开发商表示,今年一直在陪跑,想在东莞拿地实在太难了,竞争实在太激烈了!


数据显示,今年1-9月东莞仅出让27宗商住地,同比去年少了12宗。


与此同时,这27宗商住地中,有18宗触达终次报价或最高限价,也就是说,不仅要靠实力,还要靠最后终次报价的运气。


1-9月,东莞拿地面积最大的是万科,3宗地块,总面积近30万㎡,花费资金77.8亿元;拿地数量最多的是保利,有多达7宗地块,面积24.76万㎡,花费资金更是高达120亿元。



由于东莞商住地实在太受欢迎了,1-9月,东莞新增了深圳南山、广州越秀、北京首开三个外来品牌开发商,首次在东莞拿地。


东莞拿地有多难?为了增加拿地的概率,有开发商不惜派上一众“马甲”,所谓的“马甲”,就是用集团成员子公司去参与竞拍。


为了杜绝这一现象,6月11日,东莞七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行),规定竞拍企业实缴出资额、缴纳社保人数、纳税总额均需大于0,且连续纳税申报一年以上。




而就在9月9日,东莞住建局等五部门发布《关于进一步严格住宅用地竞买有关事项的通知》,规定同一集团成员企业,不得同时竞买同一宗商住地,这实际上是6月政策的再升级。




这意味着,一些为了增加拿地概率而派上的“马甲”子公司,无法参与竞拍,最大可能地保持公平公正。


此外,竞拍企业需要缴纳的保证金门槛也越来越高。




地价屡次破纪录,房价能降么?


一边是狂热的东莞土地拍卖市场,高居不下的“面粉价”,一边是政策打压后逐渐冷却的楼市,很多人不禁会问,如此形势之下,东莞的房价能降么?


7月9日,东莞住建局发布《关于新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》,通知明确将对新房进行限价,其中重点提到,在土地竞拍过程中,“视同竞得人已充分考虑该地价对将来可售房价的影响”。




这里面的意思很明显,就是即便是高价地,开发商在申报备案价格时,也不会轻易放开限制。


即便如此,7月后出让的12宗商住地中,仍有6宗商住地封顶。


既然苦口婆心劝导开发商要充分考虑成本和风险的作用不明显,那干脆就对地块进行限售价。


于是,我们看到在9月7日、9月8日出让的洪梅、高埗两宗商住地中,均为限售价商住地。


其中洪梅地块规定首次上市销售年度毛坯房申报均价不得高于23831元/㎡,高埗地块规定首次上市销售年度毛坯房申报均价不得高于26755元/㎡。


然而,现实是残酷的,在洪梅地块出让过程中,还是拍出了14024元/㎡的破纪录楼面价。


在很多业内人士看来,14024元/㎡的楼面价与23831元/㎡的售价,这要求开发商对成本控制要求非常高。


风云变幻的东莞楼市未来是晴还是雨?  房立方摄


多管齐下之下,依然阻挡不住开发商的拿地热情。


一边是不断刷新的楼面价纪录,一边是在4月被住建部约谈过的东莞楼市,限价压力无疑会非常大。


如此形势下的东莞,“面粉价”高企,你认为房价能降么?欢迎在评论区附上你的观点!



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