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征收不得低于市场价!东莞国有土地房屋,征收补偿办法来了

东莞楼市大事 发布时间:2022.01.10 11:41:03
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近日,东莞市人民政府印发《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》(以下简称办法)。


办法表示,对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿 包括: 


1、被征收房屋价值的补偿(含装修、附属物价值); 


2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; 


3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 


房屋征收决定涉及 被征收人数量 300 户以上(含本数)的,应当经市政府常务会议讨论决定。


房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内 实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费 用的行为;违反规定实施的,不予补偿。


对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。


实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。


另外,采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供 气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失 的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理 处罚。 




东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法 


第一章 总 则 


第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国 有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办 法》等有关法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。 


第二条 为了公共利益的需要,在本市行政区域内征收国 有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人(以下称 被征收人)进行补偿,适用本办法。 


第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、 结果公开的原则。 


第四条 


市人民政府负责本市行政区域范围内国有土地上 房屋征收与补偿工作。 市城市综合管理局作为房屋征收部门,负责组织实施本市 国有土地上房屋征收与补偿工作。 项目所在地的镇人民政府(街道办事处、园区管委会)作 为房屋征收实施单位,受市城市综合管理局委托承担房屋征收 与补偿的具体工作。 


第五条 


市发展和改革局按相关规定对房屋征收范围内建设项目及征收安置等项目进行立项。 市城乡规划局负责对征收范围内未经登记的建筑规划报建 情况和所在地块规划用地性质进行确认,并按照城乡规划要求 对征收范围内的土地用途及安置房规划用地依法予以确认。 


市国土资源局负责指导国有土地上房屋征收中的土地收回 工作,核查收回范围内土地的批准使用情况。 市财政局负责审核和调拨按规定应由市财政承担的投资项 目的征收补偿资金。 


市房产管理局组织成立估价专家委员会,依申请对房地产 价格评估机构作出的复核结果进行鉴定,并在市人民政府作出 房屋征收决定生效后,负责办理相关不动产权利登记手续。 


市住房和城乡建设局按规定负责对符合住房保障条件的被 征收人实施住房保障。 公安、工商、交通、环保、文化、教育、民政、监察、信 访、供电、电信等有关部门和单位应当按照职责分工,互相配 合,保障房屋征收与补偿工作顺利进行。 


第六条 


任何组织和个人对违反本办法规定的行为,均有 权向市城市综合管理局和其他有关部门举报。接到举报后,市 城市综合管理局和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门、单位及其工作人员的监察。 


第二章 征收决定和征收程序 


第七条


在本市行政区域内,符合《国有土地上房屋征收 与补偿条例》第八条、第九条规定,确需征收房屋的,由市人 民政府作出房屋征收决定。 


第八条 


房屋征收的一般程序: 


(一)对征收范围内房屋进行调查、测量和登记,并将调 查结果在征收范围内向被征收人公布; 

(二)对征收范围内未经登记的建筑作出认定和处理,并 将调查、认定和处理结果进行公布; 

(三)拟定征收补偿方案; 

(四)对征收补偿方案进行论证并在征收范围内公布,征 求公众意见; 

(五)将征收补偿方案征求意见和修改情况公布; 

(六)进行房屋征收社会稳定风险评估; 

(七)将房屋征收补偿资金足额拨付到专用账户; 

(八)作出房屋征收决定并公告; 

(九)进行分户评估,并将评估报告送达被征收人; 

(十)开展房屋征收工作,与被征收人签订房屋征收补偿协议。 


第九条 


市城市综合管理局拟定征收补偿方案,报市人民 政府审定。 市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证,并将 房屋征收补偿方案在房屋征收范围内予以公布,征求公众意见。 征求意见期限不少于 30 日。 被征收人需提交意见的,应在征求意见期限内以书面形式 提交。 


第十条 


市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改 的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋,1/2 以上(含本数)被征收人 认为征收补偿方案不符合规定的,市人民政府应组织由被征收 人和公众代表及相关部门参加的听证会,并根据听证会情况修 改方案。 


第十一条 


市人民政府作出房屋征收决定前,市城市综合 管理局委托拟建项目所在地镇人民政府(街道办事处、园区管 委会)会同拟建项目主管部门等单位,按照有关规定进行社会 稳定风险评估,形成房屋征收社会稳定风险评估报告和应急预 案,作为市政府作出房屋征收决定的依据。房屋征收决定涉及 被征收人数量 300 户以上(含本数)的,应当经市政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户 存储、专款专用。 


第十二条 


市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公 告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等 事项。 市城市综合管理局及相关部门应当做好房屋征收与补偿的 宣传、解释工作。 


第十三条 


市人民政府作出房屋征收决定生效后,国有土 地使用权同时收回,属地镇人民政府(街道办事处、园区管委 会)应当配合不动产登记机构办理相应不动产登记。 


第十四条 


被征收人应积极配合对征收房屋的调查、认定 和评估工作,及时提供相关材料。被征收人拒不配合的,自行 承担相应责任。


第十五条 


房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内 实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费 用的行为;违反规定实施的,不予补偿。市城市综合管理局应当将前款所列事项书面通知有关部门 暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂 停期限。暂停期限最长不得超过 1 年。


第三章 补 偿 


第十六条 


对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿 包括: 


(一)被征收房屋价值的补偿(含装修、附属物价值); 


(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; 


(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 


第十七条 


对于已进行产权登记的房屋,其性质、用途和 建筑面积,一般以房地产权属证书(不动产权证书)、房屋登 记簿(不动产登记簿)记载为准;房地产权属证书(不动产权 证书)与房屋登记簿(不动产登记簿)记载不一致的,除有证 据证明登记簿确有错误以外,以登记簿为准。 市人民政府组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建 筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期 限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批 准期限的临时建筑的,不予补偿。 房屋征收范围确定前,拥有合法产权但未经规划部门批准, 擅自改变房屋用途的,对房屋价值,根据房地产权属证书(不 动产权证书)、房屋登记簿(不动产登记簿)登记的用途按市 场评估价进行补偿。 


第十八条 


对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。


被征收房屋 的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土 地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77 号)等有关规定评 估确定。市城市综合管理局定期向社会公布业务能力强、社会 信誉好、具有相应资质的房地产价格评估机构名录。 被征收人、市城市综合管理局对评估结果有异议的,可以 在收到评估报告之日起 10 日内,向房地产价格评估机构申请复 核评估。被征收人或者市城市综合管理局对复核结果有异议的, 可以在收到复核结果之日起 10 日内,向市房地产价格评估专家 委员会申请鉴定。 第十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定。1/2 以上(含本数)被征收人共同选定一家评估机构的,视为被征 收人协商选定成功。协商不成的,通过摇珠方式确定,具体由 市城市综合管理局负责组织实施。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征 收评估工作,任何单位和个人不得干预。 


第二十条 


被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋 产权调换。 


第二十一条 


被征收人选择房屋产权调换的,市人民政府 提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进 行房屋产权调换的,应提供改建地段或者就近地段的房屋。 


第二十二条 


征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件 的,可以申请住房保障。 


第二十三条 


被征收房屋为住宅的,对被征收房屋的所有 权人根据实际情况分别给予补助和奖励: 


(一)建筑面积 100 ㎡ 以下(含本数)的房屋给予搬迁补 助费(含临时安置费等)每户 2 万元人民币;建筑面积 100 ㎡ 以上的房屋给予搬迁补助费(含临时安置费等)每户 3 万元人 民币; 


(二)选择货币补偿的,在征收补偿方案确定的签约期首 日起 15 日内签订房屋征收补偿协议并主动完成搬迁的,给予被 征收房屋价值的 5%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约期 首日起 30 日内签订房屋征收补偿协议并主动完成搬迁的,给予 被征收房屋价值的 3%的搬迁奖励;在征收补偿方案确定的签约 期首日起 45 日内签订房屋征收补偿协议并主动完成搬迁的,给 予被征收房屋价值的 1%的搬迁奖励。此项的被征收房屋价值不 包含装修、附属物价值; 


(三)选择产权调换的,具体奖励办法在征收补偿方案中确定。 


第二十四条 


对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损 失的补偿,根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素确 定。房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前 1 年内 实际月平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或无法核 算税后利润的,按上年度本地区同行业平均税后利润或者同类 房屋市场租金计算。 停产停业期限的确定,选择货币补偿的按 6 个月计算;选 择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产 权调换房屋通知交付之日止。 工厂企业生产设施、设备搬迁或报废的费用通过评估并审 核的方式确定。 


第二十五条 


房屋征收补偿协议应包括补偿方式、补偿金 额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临 时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式 和过渡期限、奖励办法等事项。 房屋征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约 定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。 


第二十六条 


在征收补偿方案确定的签约期限内达不成房 屋征收补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确、下落不明 的,由市城市综合管理局报请市人民政府依照国家、省有关国 有土地上房屋征收的规定及本办法,按照征收补偿方案作出房 屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。 房屋征收补偿决定应当公平,包括本办法第二十五条第一 款规定的有关房屋征收补偿协议的事项。 被征收人对房屋征收补偿决定不服的,可以依法申请行政 复议,也可以依法提起行政诉讼。 


第二十七条 


实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。市人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在房屋 征收补偿协议约定或者房屋征收补偿决定确定的搬迁期限内完 成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供 水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁 止建设单位参与搬迁活动。 


第二十八条 


被征收人在法定期限内不申请行政复议或者 不提起行政诉讼,在房屋征收补偿决定规定的搬迁期限内又不 搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行。 


第二十九条 


市城市综合管理局应当依法建立健全房屋征 收补偿档案制度,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征 收人公布。 


第四章 法律责任 


第三十条 


市人民政府及房屋征收有关部门的工作人员在 房屋征收与补偿工作中不履行法定职责,或者滥用职权、玩忽 职守、徇私舞弊的,由市人民政府责令改正,通报批评;造成 损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直 接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 


第三十一条 


采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供 气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失 的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理 处罚。 


第三十二条 


采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋 征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反 治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。 


第三十三条 


贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费 用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关 责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责 任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。 


第三十四条 


房地产价格评估机构或者房地产估价师出具 虚假或者有重大差错的评估报告的,按照《国有土地上房屋征 收与补偿条例》第三十四条的规定,由发证机关责令限期改正, 给予警告,对房地产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下 罚款,对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款,并记 入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损 失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 


第五章 附 则 


第三十五条 


本办法由市城市综合管理局负责解释。 


第三十六条 


本办法自 2017 年 5 月 1 日起施行,有效期至 2022 年 4 月 30 日。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行 前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办 理,但不责成有关部门强制拆迁。


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