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整理好了!第三批集中供地7宗地块的背后,透露了太多信息

东莞资讯中心 发布时间:2022.08.04 14:57:18
浏览:1386

来源:东莞房姐


东莞正在下一局城市大棋。

从第三批集中供地挂出的地块,就能窥见一二。一共7宗,占地面积约30万平,总计容约89万平,总起拍价约133亿元。

7宗地块,将于8月30日集体以拍卖的形式出让。每宗地的前世今生,请戳👉一手报道。

这是被业内看做是第二批集中供地热浪的延续,作为7.4东莞实行区域限购新政后的首次挂地,极具影响力与分量。

在地块的数量与占地面积上,略微逊色于第二批集中挂地,但在总价上,却略高于第二批。

可见,第三批次地块有着极高的含金量。

这一次,东莞土拍市场,我们相信又将掀起不小的波澜。为何如此笃定?

首先,东莞集中供地模式下,在一、二批次的摸索下,目前已有一定的经验值,模式逐渐醇熟,官方在挂地方面已逐渐拿捏。大规模中止出让或流拍,概率很小。

其次,三批次挂地的地块上,限购的核心区域地块4宗,占比高达57%。而非限购区的3宗地块,都是极靠近核心区的靓地,地块硬件实力不可小觑。

第三,7宗地块,除限价房外,统一继续取消了限售价,诸多地块地价降低梦回几年前。而在保证金比例上,除东城地块外,其他地块均持续保持在20%的比例,大大降低了房企的准入门槛。

门槛再降低,地价梦回几年前

这一次的拍地,为了调动开发商的积极性,官方是做了非常充足的考量的。

首先是地价,从纵向时间轴的对比来看,地价基本全面下调。

举个栗子,石碣的刘屋村、横滘村地块起拍楼面价9830元/平(扣除配建面积),最高楼面价11305元/平(扣除配建面积),最高楼面价均低于近三年石碣地块成交价。

2019年美的招商东樾地块(11726元/平),同时也低于石碣楼面价天花板中海左岸东宸(17505元/平)及旭辉恒基江山地块(12819元/平)。

再来看厚街寮厦社区地块,起拍楼面价14000元/平,最高楼面价16099元/平。

而寮厦社区地块最高楼面价,比2020年卓越中大晴熙云翠项目,还低近900元/平。

大热的松山湖及东城、南城等区域地块,更不用多说,最高楼面价大都是低于历年土地成交价格。

而这一次集体的价格友好度,是东莞始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,因城施策加强房地产市场调控。

这一点,也在7.4楼市新政内,再一次被重申。

稳地价,无疑是双赢之举。

于官方而言,既促进了房地产的平稳健康发展,又极大的将利润空间让利给开发商,调动开发商参拍积极性。

多宗地块,涉及轨道/TOD建设

开头提及,东莞正在下的城市发展大棋。在本批次地块中,显得尤为突出。

首先看来,是多宗地块涉及到未来轨道交通的规划及正在建设中的TOD项目。

石碣刘屋村地块,涉及地铁12号线管控范围,在出让文件中,明确了将办理建设工程许可规划手续前,需征得市轨道交通主管部门同意。

而东城地块,涉及到的是轨道1号线的建设。同样在办证时,需征得轨道交通部门的同意。

石龙西湖村地块,则属于东莞火车站TOD建设的一部分。

TOD的城市规划布局,已被东莞融入未来发展模式的基因中。此次再挂TOD重磅级地块,于城市空间布局而言,再向前迈进了一步。

值得一提的是,东莞发展TOD城市格局,是极其坚定且正在有序进行中。

2020年挂出虎门高铁站TOD地块,目前地块开发为保利时区;2020年茶山上线东莞站TOD地块,由龙湖金地联合体拿下,开发龙湖金地天耀城;

2021年黄江北站TOD地块挂出,被保利拿下,目前地块开发为科学城时区。

时间来到2022年,华侨城&松山湖管委在第二批集中供地中,摘下松山湖北站TOD地块;而第三批次中,再次上线东莞站TOD地块之一,则是本宗挂牌地块石龙西湖社区。

保持一年至少1-2宗的TOD地块出让,东莞正在一步一个脚印,将近100多个TOD从一纸规划照进现实。也将在不断的地块出让中,我们看见了东莞TOD城市开发的坚定道路。

而官方在下城市大棋的另外一面,则是不断的改善核心区域城市面貌,集约利用土地。

具体看来,南城稻花村迷你用地就是其中一个典型案例,该地块是以收储的方式处置长期闲置用地。

稻花村地块的出让条件中,也明确将地块定位为高端品质居住,从建筑形态、公共空间等方面,协调好与周边建成区的关系,进一步提升片区的城市空间品质。

故在地块开发控制指标中,明确规定了地块需遵循“东高西低、北高南低”的建筑高度等相关刚需指标。

非限购区,承接城区外溢需求

在7.4新政文件中,曾提及限购政策的优化调整,将有利于向中心城区和核心区域以外疏导住房需求。

而本次挂地,非限购区的3宗地块,是与限购区域紧密相连的,在地缘上有着明显的优势。

此外,值得注意的是,3宗地块,均是体量不大的地块,最高总价都控制在20亿以内,也就是说,房企拿地的总成本,并不高。

| 东莞实拍图©️东莞房姐

低总价+加之不错的区位,又有城区居住外溢需求,本轮非限购区3宗地块,诸多意向房企的拿地决心强烈。

如厚街寮厦地块,一条莞太路,就能直达南城CBD。

而地块素质在厚街中也相当能打。近地铁2号线的寮厦地铁站,万达广场距离地块项目约300米,离厚街镇政府约1.3公里。

再来看石碣刘屋村地块,地块位于崇焕西路旁,经北王路,直达大王洲桥,可快速通往东城中心。

地块起拍总价153935万元,起拍楼面价9600元/平,最高总价属非限购区地块中最高,为177024万元。

最后的石龙西湖村东莞火车站TOD地块,经迎宾大道不足3KM距离,便直通东城。

地块起拍价仅99383万元,起拍楼面价9900元/平。需要注意的是,地块需配建约4763平的安居房,且要在单栋住宅楼集中配置。

可以预见,在主城区门槛渐高且新房不多的情况下,如位于非限购区的3宗低成本地块顺利出让,将虹吸更多的城区置业者的关注,疏导合理的购房需求。

限购区,清一色的珍贵地块

🚩松山湖,2022WR017、2022WR018地块

产业先行的真·松山湖,依靠华为和众多高新企业的进驻,区域价值得到了快速拔升。

产业规划落地和稀缺的湖景,加之商住用地供应量小,让松山湖的住宅一直处于供不应求的状态。

近年来的👉深业松湖云城、👉中海松湖林语、👉万科松悦花园,每一个项目,都短时间内快速出货,用业绩证明了真·松山湖的稀缺性与含金量。

经计算,松山湖2022WR017号商住地,起拍楼面价为21543元/平,松山湖WR018号三限房地块,起拍楼面价为11700元/平。

我们也第一时间对地块进行实探,发现地块中现状存有面积不小的水塘。日前,水塘已经抽水完毕,将回填后再进行拍卖交付。

再来看航拍视频,了解更多地块细节。

东莞房姐

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🚩东城,2022WR020地块

近年来一直埋头发展旧改的东城,终于将迎来新宅地供应。

作为东莞的传统老大哥,东城的房价一直稳稳占据着东莞的第一梯队。

地块所属传统豪宅区黄旗山板块,价格坚挺。天骄御峰、黄旗印象等二手房,挂牌价已高达5-6万/平。

断供已久加上极佳的城市区位,让地块早早就锁定了城区热点地块之一。

回看地块出让指标,2022WR020地块起拍总价为211075万元,起拍楼面价为17664元/平,最高可售楼面价为21143元/平(剔除幼儿园配建)。

此外,地块也较多配建项目,如3600平的体育设施用房、10000平的文化设施用房等,均为片区提高体育设施及面貌而发力。

如地块顺利出让,未来黄旗山体育公园新面貌,值得期待。

🚩南城,2022WR021地块

继上一轮土拍出让广发南地块后,本轮土拍再次祭出南城中心区的靓地——稻花村地块。

作为近年来市中心的重点发展区域,南城一直受到众多购房者的青睐。近段时间,广发南封顶成交,和华润润府首开售罄的盛况,南城用硬核行动证明其区域价值。

尽管地块体量较小,占地仅15924平,但依靠其优越的区位,依旧会俘获诸多房企的芳心。

并且即使是地块拍至最高价134482万元,对多数开发商来说,资金投入并不算很大。能够以较小的投入进驻城区中心,对很多房企来说,是非常值得拼一把的。

第三轮土拍之际,会擦出什么样的火花。

我们持续关注。


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