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遍地农民房和厂房、热冷分化的现状,东莞楼市的困境

东莞资讯中心 发布时间:2022.08.04 15:05:31
浏览:749

来源:米宅珠三角


三年前的东莞,暗流涌动。

两年前的东莞,热到发烫。

一年前的东莞,冰凉彻骨。

现在的东莞,一半海水一半火焰。

上周我去东莞调研,看到了一个分裂的东莞。

1

首先,东莞有没有价值?

毫无疑问,东莞很有价值,东莞的价值点在于:

1、珠三角的第三城;

2、万亿GDP,千万人口;

3、制造业发达,藏富于民;

4、地少人多。

这几点说的人太多了,不稀奇,说两个大家不易察觉的东莞价值点。

1、城貌差

城貌差也是优点,你莫不是脑壳进水了?

没错,确实是优点,任何一件事都要从正反两方面考虑。

东莞绝大部分镇区城貌极差,遍地农民房和低端厂房,还不如北方十八线。

东莞城貌差有历史原因,这里就不展开多说了。

在你失望之余,来到松山湖和南城,才发现原来东莞也有美颜滤镜,也可以高大上。

对比产生价值,稀缺产生价值,松山湖和南城既有产业,又有东莞少有的城貌,房价自然会被推到一个很高的位置。

如果东莞到处都是现代化的城建,怎么可能有松山湖的八万,南城的六万呢?

2、政府的克制

东莞每年新房供应量4万套,今年上半年,东莞新房备案只有11329套。

对比一下其他城市,广州年供应新房12万套,惠州15万套,武汉20万套,成都18万套,这样一比是不是会发现,东莞的新房供应真克制啊!

更让我服气的是,东莞大力打造的滨海湾新区,核心区竟然没有新盘在售。

要知道,几乎所有一二线城市的新区,都是兵马未动,卖房先行,管它产业能不能进来,管它以后能不能搞成,先把地卖了把房子盖起来再说。

这些新区,有一边卖房一边引进产业的,比如光谷新区,天府新区;还有靠嘴炮产业卖房的,比如马鞍岛。

正因为东莞自身的克制和价值,让它早早走出了自己的独立行情。

2

去年的东莞,历经三次大调控,市场惨不忍睹。

从去年10月到今年3月,二手房月成交都在1000套以下,最低只有405套。成交惨烈的背后,自然是量价齐跌。

今年4月,东莞开始放松,要么不放,放就一撸到底。

4月:外地买房本科学历6个月社保个税,可补缴,入户即可买房。

5月:二胎增加一套购房指标,限售5改2,增值税5改2,双证视为一套购房指标。

7月:除松山湖、南城、东城、莞城、万江,28镇全域放开限购。

首付方面,首套首贷两成,首套非首贷(含一套贷款在还)三成,贷款利率降至十年最低,4.45%。

这么大力度的放松,必然会有效果,4月份的二手成交终于涨到四位数,1335套,5月份1460套,6月份1592套,成交量缓慢爬升的同时,市场开始明显分化。

但我要提醒大家,东莞分化不是4月新政之后开始的,时间点要更早。

这次实地调研,我走访了多个楼盘和多家中介地铺,得到的统一结论是,去年东莞无差别跌了一年,但在今年初的二三月份,松山湖和南城开始回暖,成交价一套比一套高,到现在涨了10个点左右,当然距高峰期还有差距。

以松山湖北区的保利红珊瑚为例,我在中介后台看了成交数据,最高峰成交6万多,今年2月份最低成交5万,之后开始缓慢上涨,最新一套成交价5万8。

这说明了,只要东莞的城市价值在,只要产品的稀缺性足够,任何阶段都有回暖的可能。

3

现在的东莞,一边是糟糕的市场大环境,一边是政策的放松和强拉,带来的结果不是普暖,而是分裂。

先看热的一面。

南城新盘华润润府热到发烫,174套房登记了1072人,登记比1:6.16,触发了积分摇号,26号开盘即秒光。

华润润府均价5万1,对标周边二手房倒挂大约85成,价格不算太低,如果放在深圳,这个倒挂力度真不太吸引人。

但放在东莞就引发了全民打新,说明东莞核心区的优质楼盘是真紧俏,东莞人缺的不是钱,是好房子。

除了润府,限购放开之后,新房也卖的不错。

新政之后三天,新房成交套数涨了三倍,单日网签套数连续突破150套。

卖的好的新盘主要集中寮步,大朗,虎门,长安。

二手房方面,松山湖、南城、东城的价格回暖并坚挺,买卖双方重新开始对峙。

再看凉的一面。

东莞现在新房库存425万平米,同比上升42%,去化周期26个月。

卖的好的,价格回升的新房和二手是极少数,绝大部分镇区的楼市严冬继续,没感受到半分暖意。

二手房挂盘已超5万套,抛盘量还在增加,大部分新盘还在使尽浑身解数促销,比如石碣某盘打出了首付0.5成,操作方式是首付两成,网签半个月内返还1.5成。

对东莞大部分镇区的新房和二手房来说,新政对它们的托举微乎其微,除了降价,没有更好的解套方案。

东莞的分裂,东莞的热和冷,东莞楼市的困境,会有越来越多的城市体验到,这是房地产十多年大跃进带来的必然后果


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