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仅5%,深圳空置率最低,市场潜力强劲!28城市空置率报告公布

楼市爆料 发布时间:2022.08.05 16:24:24
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8月5日, 贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(以下简称报告)。


报告重点研究国内28个城市的3万个小区,首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。


具体到调研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。其中,深圳空置率在28个城市中最低,仅5%。


深圳空置率最低,仅5%;南昌最高,达20%


贝壳研究院统计发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。


分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。


空置率多少算合理?


空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

数据来源:贝壳研究院


这些原因影响空置率?深圳因“年轻”,反映出强劲市场潜力


据贝壳研究院分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。


1、深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲市场潜力


国内研究表明,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。


比如,南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。


2、南昌、廊坊、佛山等住房空置率越高城市,其房价也越低


房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。


数据来源:贝壳研究院


3、空置率最低前三深圳、北京、上海,月租金中位数在5000元以上


据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。


楼龄和物业类型影响空置率?北京顺义部分别墅空置率达25%


在微观层面,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。


1、老旧小区空置率更低,比如北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内


就房屋本身的属性来看,住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区,空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%;15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。


老旧小区的空置率较低,因为大部分老旧小区通常都位于市中心,交通配套都比较便利,住房需求比较旺盛,导致很少有住房空置,像北京的阜成门、金融街附近,空置率均在2%以内。此外,较早建成的城市中心区域,也是优势教育资源的聚集区,数据显示,学区附近的住房空置率比其他区域低5%。


反观次新小区,业主通常出于装修或通风等原因不着急入住,购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外,从地理位置来看,次新小区多位于离市中心较远的郊区,小区配套不齐全,出租或出售的难度相对较高,因此住房空置率更高。



数据来源:贝壳研究院


3、别墅空置率更高,北京顺义商圈某些别墅空置率高达20%


从物业类型看,同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异,住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅,其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。


如北京整体空置率为6%,顺义商圈某些别墅小区的空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关,比如部分公寓用于投资经营,部分别墅用于度假等。


数据来源:贝壳研究院


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